De verplichtingen-kalender 2027-2033: wat er jaar voor jaar op vastgoedeigenaren afkomt

Waarom een kalender en geen losse dossiers

In 2026 is het regelgevend beeld voor Nederlands vastgoed opvallend concreet geworden. De eerste tranche van de EPBD IV-implementatie is op 29 mei 2026 in werking getreden, het kabinet heeft de MEPS-invulling voor 2030 voorgesteld en het ontwerpbesluit voor huurwoningen is in juli naar beide Kamers gestuurd. Wat jarenlang richtingen en voornemens waren, zijn nu data.

Elk dossier afzonderlijk is te overzien. Het risico zit in de optelsom: wie elk dossier apart behandelt, doet tussen 2027 en 2033 drie of vier keer een ingreep in dezelfde panden. Wie de kalender als geheel bekijkt, kan investeringen combineren op natuurlijke momenten. Vandaar dit overzicht, jaar voor jaar, met per deadline de status: vastgesteld, voorgenomen of voorgesteld.

2027: het jaar van het dak en de terugverdientijd

1 januari 2027, vastgesteld. De salderingsregeling stopt in één keer. Teruggeleverde zonnestroom levert nog een terugleververgoeding op van wettelijk minimaal 50% van het kale leveringstarief. Businesscases voor PV verschuiven van terugleveren naar eigen verbruik.

1 januari 2027, EU-termijn. Voor nieuwe utiliteitsgebouwen boven 250 m² gaat de EPBD IV-eis voor zonne-energie in. In Nederland loopt die voor nieuwbouw via de bestaande energieprestatie-eisen (BENG). Bij het verbouwen van bestaande utiliteit boven 500 m² volgt vanaf 1 januari 2028 een opwek-eis van maximaal 30 kWh per m² per jaar.

1 juli 2027, voorgenomen. De energiebesparingsplicht wordt herzien: de terugverdientijd-grens gaat van vijf naar zeven jaar, waardoor meer maatregelen verplicht worden. De wijziging is nog niet definitief. De erkende maatregelenlijst wordt daarop geactualiseerd. En op 1 december 2027 sluit de derde ronde van de informatieplicht energiebesparing.

2028: energie krijgt een CO2-prijs

Vastgesteld op EU-niveau. ETS-2 gaat van start, een jaar later dan oorspronkelijk gepland. Gas- en brandstofleveranciers kopen vanaf dan emissierechten en berekenen die door. Voor gasgestookte panden betekent dat een structurele kostenstijging per kubieke meter, met een Europees prijsmechanisme dat ingrijpt bij pieken boven €45 per ton CO2 (in prijzen van 2020). De volledige uitleg staat in ons ETS-2 artikel.

Voor de kalender is het punt dit: vanaf 2028 heeft elk gasverbruik een oplopende prijs. Maatregelen die gasverbruik verlagen, renderen vanaf dat jaar dubbel, via de energierekening én via de CO2-component.

2029: het drukste jaar van de kalender

1 januari 2029, voorgenomen. Huurwoningen met label E, F of G moeten minimaal label D hebben. Gemeenten handhaven met dwangsommen en boetes. Het ontwerpbesluit ligt sinds juli bij de Kamers; opname in het Besluit bouwwerken leefomgeving staat gepland voor eind 2026. De verduurzaming zelf moet dus in 2027 en 2028 worden uitgevoerd.

31 december 2029, vastgesteld. De GACS-verplichting voor utiliteitsgebouwen met installaties tussen 70 en 290 kW (boven 290 kW geldt de plicht al sinds 1 januari 2026): gebouwautomatisering die aan de functionele eisen van EPBD IV voldoet. Leveranciers van gebouwbeheersystemen hebben een beperkte capaciteit; wie in 2029 bestelt, krijgt de planning van dat moment.

December 2029 als richtpunt. Wie vóór het einde van 2029 label C haalt met een utiliteitsgebouw, voldoet volgens het kabinet daarmee ook al aan de eis van 2033.

2030: de ondergrens wordt wet

1 januari 2030, voorgesteld, internetconsultatie gepland oktober tot en met december 2026. De MEPS: utiliteitsgebouwen moeten minimaal op het niveau van label D presteren. Aantonen kan via het label of via werkelijk energiegebruik.

1 januari 2030, gepland. Zonne-energie wordt onderdeel van de eisen voor emissievrije nieuwbouw, ook voor woningen. Tot die datum gelden de BENG-eisen.

2030 als marktnorm. Paris Proof-portefeuilles sturen op 70 kWh per m² voor kantoren en de terugleververgoeding-garantie voor zonnestroom loopt af. 2030 is daarmee minder een losse deadline dan het jaar waarin wet, financiering en markt op hetzelfde punt uitkomen.

2033: de tweede trap

Voorgesteld. De MEPS-systematiek kent een tweede stap per 1 januari 2033, waarin de 26% slechtst presterende utiliteitsgebouwen aangepakt moeten zijn. De precieze norm wordt later vastgesteld; label C geldt als voorlopige referentie. Wie bij de investeringsronde voor 2030 direct op C mikt in plaats van op D, slaat deze tweede ronde in zijn geheel over.

Wat de kalender betekent voor een portefeuille

Drie observaties uit de praktijk van portefeuilles die hier nu mee bezig zijn.

De uitvoeringsjaren zijn 2027 en 2028, niet 2029 en 2030. Vrijwel elke deadline hierboven vraagt uitvoering ruim vóór de datum zelf. Adviescapaciteit, installateurs en gebouwbeheersysteem-leveranciers worden richting de deadlines schaarser en duurder. De kalender van verplichtingen is dus niet de kalender van het werk; die schuift twee jaar naar voren.

Combineren is het verschil tussen drie ingrepen en één. Een utiliteitspand dat vóór 2030 naar label C gaat, kan in datzelfde traject de GACS-eisen, de PV-opwek bij renovatie en de gasreductie voor ETS-2 meenemen. Vier dossiers, één bouwstroom. Hetzelfde geldt voor huurwoningen, waar de verplichte stap naar D met beperkte meerkosten een stap richting B of A kan worden die ook huurpunten oplevert.

De kalender verandert, de richting niet. Een deel van bovenstaande data is vastgesteld, een deel voorgenomen of voorgesteld. Consultaties kunnen details verschuiven, zoals dat bij ETS-2 met een jaar gebeurde. Wie zijn portefeuille-data op orde heeft, per pand label, verbruik en installaties, kan elke verschuiving inpassen. Wie geen actueel beeld heeft, plant op aannames.

Dat actuele beeld is waar wij standaard mee beginnen: een portefeuille-nulmeting die per pand vastlegt waar u staat ten opzichte van elke deadline in deze kalender, met een routekaart die de investeringen bundelt. De regelgeving-monitoring daarna houden wij bij, zodat een gewijzigde consultatie-uitkomst bij ons eerder op uw dashboard staat dan in het nieuws.