Wat een labelstap waard is: het energielabel in het woningwaarderingsstelsel

Het label is huurpunten geworden

Sinds de Wet betaalbare huur, van kracht sinds 1 juli 2024, telt het energielabel zwaar mee in het woningwaarderingsstelsel. Per 1 januari 2027 wordt het stelsel op onderdelen aangepast, onder meer bij de WOZ-waarde en de buitenruimte. De rekensom hieronder gaat uit van de regels van 2026. De systematiek is asymmetrisch opgezet: slechte labels kosten punten, goede labels leveren extra punten op.

De minpunten zijn hard: labels E, F en G kosten punten, met 15 minpunten voor een G-label als zwaarste. Aan de andere kant van het spectrum levert een goed label tientallen punten op; label C is voor een eengezinswoning ruim 20 punten waard. Het verschil tussen een G-label en een A-label loopt daarmee op tot ruim 50 punten voor dezelfde woning.

Voor wie verhuurt, is dat geen abstract gegeven. Punten bepalen sinds de Wet betaalbare huur in welk huurregime een woning valt en wat de maximale huur is.

De grenzen van 2026

In 2026 liggen de grenzen zo: tot en met 143 punten is een woning gereguleerd, met een maximale aanvangshuur van €932,93. Van 144 tot en met 186 punten valt de woning in de middenhuur, met een maximum dat oploopt tot €1.228,07. Vanaf 187 punten is de woning vrije sector. De bedragen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd.

Nu de rekensom. Een woning die met label F op 138 punten uitkomt, zit gereguleerd. Als eengezinswoning met label C staat dezelfde woning zo'n 30 punten hoger en valt ze in de middenhuur. Dat verschil is bij elke nieuwe verhuring honderden euro's per maand. Over een exploitatieperiode van tien jaar praat je over tienduizenden euro's per woning, nog los van het waarde-effect bij verkoop.

De investering die daarvoor nodig is, van F naar C, ligt in onze ervaring voor veel woningen in de orde van €10.000 tot €15.000. Terugverdientijden van drie tot zes jaar via de huur alleen zijn dan geen uitzondering. Weinig andere investeringen in bestaand vastgoed halen dat.

Het duurste label is geen label

Een detail dat in de praktijk veel geld kost: een woning zonder geldig energielabel wordt in het WWS gewaardeerd op bouwjaar. Voor woningen met bouwjaar tot en met 1976 betekent dat de volle 15 minpunten, hetzelfde als een G-label. Ook een woning die na renovatie feitelijk op B-niveau presteert, telt zonder geregistreerd label mee als ware het een G.

Energielabels zijn tien jaar geldig. In een portefeuille van enige omvang verlopen er dus elk jaar labels, vaak zonder dat iemand het opmerkt. Elke verlopen registratie is bij een nieuwe verhuring direct verlies aan maximale huur. Alleen bij een huurverlagingsprocedure kan een label dat u na de peildatum laat registreren soms alsnog meetellen, onder voorwaarden en alleen als u het zelf meldt. Wie labels op portefeuilleniveau monitort in plaats van per woning in een map, vangt dit af voordat het geld kost.

Waarom dit dossier de komende jaren zwaarder wordt

Drie ontwikkelingen maken de labelpunten-rekensom de komende jaren belangrijker in plaats van minder belangrijk.

De eerste is de label D-eis voor huurwoningen per 1 januari 2029. Woningen met E, F of G moeten dan sowieso worden aangepakt. Wie die verplichte investering toch doet, kan voor beperkte meerkosten vaak een of twee stappen verder springen en het puntenvoordeel meenemen. De verplichting betaalt zo een deel van de upgrade terug.

De tweede is de politieke stabiliteit van het stelsel. Het coalitieakkoord van 2026 handhaaft de Wet betaalbare huur en spreekt van optimaliseren, niet van afschaffen. Rekenen op een terugkeer naar het oude regime is daarmee geen strategie.

De derde is de subsidiekant. De SVOH vergoedt private verhuurders tot €15.000 per woning voor isolatie, ventilatie en duurzame warmte, inclusief het maatwerkadvies. Zonder warmtepomp of zonneboiler ligt het maximum op €10.000. De netto-investering per labelstap ligt daardoor aanzienlijk lager dan de bruto bedragen suggereren.

Van rekensom naar besluit

De volgorde voor een verhuurder die dit wil oppakken is overzichtelijk.

Eerst het feitelijke beeld: welke labels heeft de portefeuille nu, welke registraties zijn verlopen of verlopen binnen twee jaar en welke woningen staan zonder label op bouwjaarwaardering. Dan per woning de vraag welke labelstap punten oplevert die het huurregime raken, want een stap die de woning niet over een puntengrens tilt, rendeert anders dan een stap die dat wel doet. Daarna pas de maatregelen en de subsidie.

Voor dat tweede deel is een energielabel-opname gecombineerd met een maatwerkadvies de logische route: het label legt de huidige situatie vast, het maatwerkadvies rekent de stappen door. Voor eigenaren met woningen in portefeuille doen we dit standaard op portefeuilleniveau, zodat de investeringen daar landen waar de punten het meest opleveren.