Label D-eis voor huurwoningen per 2029: wat het ontwerpbesluit betekent voor verhuurders

Wat er op 10 juli 2026 is gebeurd

Het kabinet heeft het ontwerpbesluit voor de energieprestatie-eis aan huurwoningen naar de Tweede en Eerste Kamer gestuurd. De kern: huurwoningen met energielabel E, F of G moeten uiterlijk 1 januari 2029 minimaal energielabel D hebben. Technisch geformuleerd gaat het om een maximum van 290 kWh fossiele energie per vierkante meter per jaar. De eis geldt voor woningcorporaties én private verhuurders.

De voorhang bij beide Kamers liep tot en met 4 oktober 2026. Daarna volgt het advies van de Raad van State. Het kabinet wil de wijziging eind 2026 opnemen in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Tot dat moment kan de tekst nog veranderen. De ingangsdatum van de eis zelf staat in het ontwerp: 1 januari 2029.

Dit dossier heeft een kabinetswissel overleefd. Het plan komt uit 2022, is in maart 2025 omgevormd van een verhuurverbod naar een prestatie-eis en wordt nu door het kabinet-Jetten doorgezet. Wie erop rekende dat dit zou sneuvelen, kan die verwachting bijstellen.

Geen verhuurverbod, wel handhaving

Een belangrijk misverstand vraagt om correctie. In 2023 en 2024 circuleerde het beeld dat woningen met label E, F of G vanaf 2029 niet meer verhuurd zouden mogen worden. Dat verhuurverbod komt er niet.

Wat er wel komt: een wettelijke verplichting waarop gemeenten handhaven. Het instrumentarium is bekend uit andere delen van het vastgoedrecht: aanschrijving, last onder dwangsom, bestuursdwang of een bestuurlijke boete. De verhuur zelf blijft juridisch toegestaan, ook na 1 januari 2029. Maar een verhuurder met een E-label-woning staat vanaf die datum formeel niet meer aan de goede kant van de wet.

Voor wie de handhaving van de label C-plicht bij kantoren heeft gevolgd, is het patroon herkenbaar. Handhaving start voorzichtig, gemeenten inventariseren via de labeldatabase en de druk bouwt gestaag op. Er is geen reden om aan te nemen dat het bij huurwoningen anders loopt.

Wat het kost

Het ministerie rekent met de volgende bedragen per woning (prijspeil 2024):

• Van label E naar D: ongeveer €8.100
• Van label F naar D: ongeveer €11.000
• Van label G naar D: ongeveer €14.100

Wie pas in 2028 investeert, rekent volgens de toelichting op ongeveer 10 procent hogere bedragen. Het zijn gemiddelden. In de praktijk hangt het bedrag af van bouwjaar, woningtype en wat er al gedaan is. Een E-label-woning waar alleen glas en dakisolatie ontbreken zit onder het gemiddelde. Een G-label-woning uit 1930 met enkel glas en een oude ketel zit erboven.

Voor een portefeuille telt het op. Wie 40 woningen heeft waarvan 12 met label E, F of G, kijkt naar een investering tussen grofweg €100.000 en €170.000. Verspreid over 2026 tot en met 2028 is dat te plannen. Geconcentreerd in het najaar van 2028, wanneer iedereen tegelijk isolatiebedrijven zoekt, wordt het duurder en krapper.

De subsidie die er al is

De SVOH, de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen, is precies voor deze opgave verruimd. Private verhuurders en beleggers kunnen per huurwoning maximaal €15.000 subsidie krijgen voor een combinatie van isolatie, ventilatie en onderhoud met een warmtepomp of zonneboiler. Zonder duurzame warmteoptie is het maximum €10.000. Ook het maatwerkadvies zelf is subsidiabel.

De regeling loopt tot en met 2029 en het budget is ruim: van de €152 miljoen was eind september 2026 ongeveer 28 procent verleend en 68 procent nog beschikbaar. Het ministerie rekent erop dat de SVOH circa 25% van de verduurzamingskosten naar label D dekt.

Een observatie uit de praktijk: regelingen met ruim budget blijven niet eeuwig ruim. Naarmate 2029 dichterbij komt en de eis definitief wordt, neemt het beroep op de SVOH toe. De aanvrager van 2026 heeft meer zekerheid dan de aanvrager van 2028.

Uitzonderingen en bijzondere situaties

Het ontwerpbesluit kent uitzonderingen: monumenten, alleenstaande gebouwen kleiner dan 50 m², woningen die maximaal twee jaar worden gebruikt en woningen die zijn aangemerkt voor sloop. Voor verhuurders in gemengde VvE's geldt een inspanningsverplichting in plaats van een resultaatsverplichting. Heeft een verduurzaming een VvE-besluit nodig en hangt dat af van eigenaar-bewoners, dan voldoet een verhuurder die instemt met een redelijk voorstel. Ook hier geldt: het ontwerp kan nog wijzigen.

Voor woningcorporaties geldt via de Nationale prestatieafspraken een strakker tijdpad: uitfasering van E, F en G al richting 2028.

Wat dit betekent voor uw planning

De volgorde is bekend uit elk verduurzamingstraject, maar de deadline maakt het tijdpad nu concreet.

Stap 1: weet wat u heeft. Verrassend veel portefeuilles bevatten woningen zonder geldig label of met een label dat binnenkort verloopt. Zonder actueel beeld per woning is elke planning een schatting. Een portefeuille-nulmeting brengt dit in één keer in kaart.

Stap 2: bepaal per woning de kortste route naar D. Niet elke woning vraagt hetzelfde. Een maatwerkadvies laat per woning zien welke maatregelen het label daadwerkelijk verschuiven en wat ze kosten. Dat advies is bovendien de basis voor de SVOH-aanvraag.

Stap 3: plan de uitvoering over drie jaar, niet over één. 2026, 2027 en 2028 zijn samen ruim voldoende. De markt voor isolatie en installatietechniek in het najaar van 2028 wordt dat vermoedelijk niet.

Er is nog een reden om niet op de deadline te wachten. Een labelstap van E naar D of beter werkt direct door in het woningwaarderingsstelsel: minpunten verdwijnen en de maximale huur stijgt. De investering rendeert dus niet pas in 2029, maar vanaf de eerstvolgende mutatie.

Voor eigenaren met woningen in portefeuille hebben we de volledige eis, de uitzonderingen en de subsidiemogelijkheden samengevat in de checklist woningverduurzaming 2029.