Energielabel C voor uw kantoor: wat doet u als de deadline al verstreken is?

Waar staan we eind 2024?

Sinds 1 januari 2023 geldt voor kantoorgebouwen vanaf 100 m² de wettelijke verplichting van minimaal energielabel C, met een maximaal fossiel energieverbruik van 225 kWh per m² per jaar. Bijna twee jaar na de deadline voldoet nog 22% van het Nederlandse kantooroppervlak niet aan deze eis. Dat zijn duizenden kantoorpanden waarvan de eigenaar of beheerder formeel niet voldoet aan de wet.

Ik kom dit in de praktijk regelmatig tegen. Een asset manager met een portefeuille van 18 kantoren belt. Zeven daarvan hebben geen label, vier hebben label D of slechter en de overige zeven zijn op orde. De eigenaar weet dat hij iets moet, maar weet niet waar te beginnen, hoe snel het moet en wat er gebeurt als hij niets doet.

Voor deze situatie schrijf ik dit artikel. Drie vragen achter elkaar: wat is uw juridische positie nu, hoe snel is het oplosbaar en wat is de logische volgorde van handelen?

Uw juridische positie

Eerst de wet. De Wet milieubeheer plus het Bouwbesluit verplicht eigenaren van kantoorpanden om aan label C te voldoen. Het bevoegd gezag voor handhaving is meestal de gemeente, in sommige regio's de omgevingsdienst. Wanneer een pand niet voldoet, kan handhaving plaatsvinden via een last onder dwangsom of zelfs een gebruiksverbod. In de praktijk loopt handhaving meestal in fasen: eerst een waarschuwing, dan een termijn van enkele maanden om te voldoen en daarna pas formele maatregelen.

Wat ik in de markt zie: handhaving is in 2023 en 2024 voorzichtig op gang gekomen. Veel gemeenten hadden de capaciteit niet om proactief te controleren en wachtten op klachten van huurders, omwonenden of bij vergunningen-trajecten. Dat verandert nu. Sinds eind 2024 zijn er meer gemeenten die actief inventariseren via de databank van RVO en eigenaren aanschrijven. De druk neemt toe, niet af.

Plus: ook zonder handhavings-actie heeft niet-voldoen aan label C consequenties. Financiers vragen om bewijs bij herfinanciering. Taxateurs verwerken energieprestatie in de waardering via DuPa 2.0. Huurders met duurzaamheids-doelstellingen kiezen liever een label-C-pand dan een label-E. Het probleem is niet alleen juridisch, het is ook financieel en commercieel.

Hoe snel is het oplosbaar?

Dat hangt af van uw startsituatie. Drie scenario's:

Scenario 1: u heeft helemaal geen geldig label

Dit is paradoxaal genoeg vaak het snelst oplosbaar. Een opname plus registratie van een nieuw label kan binnen 10 werkdagen rond zijn. Als het pand in werkelijkheid al label C of beter haalt (wat regelmatig het geval is bij panden gebouwd na 2000), bent u dan klaar zonder fysieke verbouwingen. Alleen administratief in orde maken.

In mijn praktijk komt dit vaker voor dan u denkt. Eigenaren denken dat ze niet voldoen omdat ze geen label hebben, maar het pand voldoet feitelijk wel. Een opname maakt dat zichtbaar.

Scenario 2: u heeft een label D, E, F of G

Hier is een echte ingreep nodig. De afstand tot label C bepaalt de omvang. Van D naar C kost vaak alleen aanpassingen aan installaties of verlichting. Van F naar C vereist meer: isolatie, glasvervanging, HR-installatie. Doorlooptijd: drie tot zes maanden voor de planning, drie tot negen maanden voor uitvoering, afhankelijk van complexiteit en huurder-medewerking.

Belangrijk: de meeste ingrepen kunnen worden gepland rond bestaande onderhouds-cycli. Een ketel-vervanging die toch al gepland stond, kan worden vervangen door een HR-ketel die meetelt voor labelverbetering. Geen losse investering, maar slimme koppeling aan wat al gebeurde. Een maatwerkadvies (MWA) per pand laat zien welke ingrepen het meest opleveren per euro.

Scenario 3: u heeft een onbetrouwbaar oud label van vóór 2021

Energielabels opgesteld vóór 1 januari 2021 vallen onder de oude NEN 7120-methodiek. Per 2021 is overgegaan op NTA 8800. Veel oude labels geven nu een vertekend beeld. Eerst een nieuwe opname doen, dan beoordelen of er een echt probleem is. Soms blijkt het pand met de nieuwe methodiek juist beter te scoren dan onder de oude.

De logische volgorde van handelen

Voor een portefeuille van vijf of meer panden is portfolio-niveau-denken belangrijker dan per-pand-actie. Mijn aanbevolen volgorde:

Stap 1: inventarisatie. Per pand: huidige label-status, datum van het label, basisgegevens (oppervlakte, type, bouwjaar). Dit is een dagwerk voor 50 panden. Zonder deze baseline gokt u welk pand het meest urgent is.

Stap 2: prioritering. Welke panden hebben geen label, welke voldoen niet, welke voldoen wel maar staan op verlopen-status. Ranking maken op basis van handhavings-risico (locatie, gemeente, klacht-vatbaarheid) en compliance-snelheid.

Stap 3: labels eerst, ingrepen daarna. Voor panden zonder label: eerst opname doen om te zien of u feitelijk voldoet. Voor panden met label D-G: maatwerkadvies opvragen om te bepalen welke ingrepen het meest opleveren per euro.

Stap 4: uitvoering parallel. Labels kunnen in batches van 5-15 panden parallel worden opgenomen. MWA-trajecten lopen vaak parallel aan onderhouds-plannen. Probeer niet alles serieel te doen, dat kost u maanden.

Wat ik in de praktijk zie werken

Een paar concrete observaties uit klantgesprekken:

Eigenaren die wachten op duidelijkheid lopen meer risico dan eigenaren die rustig vooruit handelen. De handhavings-context wordt strenger, niet soepeler. EPBD IV maakt vanaf 2026 strengere eisen mogelijk. MEPS 2030 staat al op tafel. Wie nu nog op label E zit, krijgt over een paar jaar nieuwe deadlines erbij. Vandaag oplossen is goedkoper dan over drie jaar.

De combinatie label-opname plus maatwerkadvies werkt beter dan opnames los. Een label vertelt waar u staat, een MWA vertelt hoe u verder komt. Beide tegelijk laten opnemen door één bureau bespaart dubbel werk en levert een integraal beeld op.

Voor portefeuilles boven 10 panden is een aparte projectleider de moeite waard. Iemand die de administratieve logistiek (RVO-registraties, gemeente-contacten, huurder-communicatie) coördineert zodat de asset manager kan blijven sturen op investerings-beslissingen.

Hoe Panda hierin begeleidt

Wij ondersteunen eigenaren en asset managers bij kantoor-portefeuilles die nog niet voldoen aan label C. Onze aanpak begint met een nulmeting per pand: huidige label-status, afstand tot label C en kosten-indicatie van ingrepen. Daarna leveren wij labels binnen 10 werkdagen na opname, plus MWA-trajecten voor panden die ingrepen nodig hebben. Op portfolio-niveau bouwen wij een routekaart die rekening houdt met uw onderhouds-cyclus en handhavings-risico.

Voor portefeuilles van 10-50 panden is dit binnen drie tot zes maanden volledig in kaart te brengen. Daarna lopen de losse trajecten parallel volgens de planning.